Obchodní centrum - ne obchod za rohem - tomu všichni rozumí. Má svá specifika a měla by se velmi lišit od specifik vnitřního trhu, kde doposud jedinou zábavou byly kočky a psy, shawarma stany a žebráci hrající na akordeon.
Fungování nákupního centra závisí v neposlední řadě na přítomnosti atraktivní a moderní zábavní složky v něm.
Dosud je situace, že vývojáři stále spolupracují s jakýmikoli nájemníky v této oblasti. V dohledné budoucnosti však tuto mezeru budou moci obsadit pouze podnikatelé, kteří vědí vše o nestandardní zábavě na vyžádání.
Každý spotřebitel z médií dnes ví, že moderní nakupování není jen nakupování, ale způsob trávení volného času. Pouze obchody již nemohou dělat, spotřebitel vyžaduje brýle. Zábavná součást je to, co promění váš krytý pavilon v úspěšné centrum. Koneckonců, většina zařízení ve výstavbě je již v projektu položena nejen jako „nakupování“, ale také jako nakupování a zábava. Nyní se podívejme, jakou šanci musíme zaujmout na tomto rozvíjejícím se trhu služeb. Přísně vzato, složka zábavy není přímo ziskována, poskytuje jemný nepřímý výsledek, ale po chvíli je výsledek velmi znatelný.
Jde o to, že umístění zábavních oblastí na území obchodního centra nepřináší přímé obchodní výhody pro vývojáře, což je, zdůrazňujeme třikrát, nezbytný krok, který je spojen s diktátem módy. Dnes nákupní centrum bez zábavní složky již není konkurenceschopné, protože takové objekty jsou vnímány jako nekoncepční. Výsledkem je, že nájemníci v nich během dne s ohněm nemohou být lákáni. Při vývoji koncepce budoucího projektu přidělují vývojáři 15 až 30% plochy výhradně pro zábavu! „Zábavná složka (sama o sobě nerentabilní) přesto zvyšuje hlavní prodej o nic horší než jakýkoli tzv. Nájemce, proto je pro velké obchody povinná.
Zde je názor odborníků: s otevřením zábavní zóny se návštěvnost nákupního centra zvyšuje nejméně o 20-30%. Ziskovost dobře naplánovaného nákupního a zábavního centra je tedy o 30–35% vyšší než jeho obvyklý protějšek.111 Příjmy provozovatelů a ziskovost objektu rostou. Developer tak zvyšuje sazby za pronájem téměř o 20%, aniž by ztratil jednoho strategicky důležitého partnera.
Pokud váš objekt již funguje, není ještě příliš pozdě na to, abyste začali postupně zvyšovat složku zábavy. například moskevské Atrium mohlo přežít pouze výše uvedenou metodu. Zábavní zóna nejen přináší nové zákazníky, ale také prodlužuje pobyt spotřebitele, což znamená, že průměrné náklady na kontrolu se zvyšují. To má pozitivní dopad na úroveň prodeje ostatních operátorů a mohou platit velké nájemné, což zajišťuje ziskovost obchodního centra.
Pokud byla dřívější zábava kořeněnou novinkou a kontroverzní výhodou, dnes odborníci již tvrdí, že součást zábavy se stala normou. Má-li zábavní složka objektu kino, bowling, kavárnu, přijedou první den návštěvníci do nového nákupního centra, aniž by věděli, co se tam prodává.
Někteří výzkumníci trhu jsou však přesvědčeni, že rostoucí množství zábavy v nákupních centrech je jen další móda, která není podporována odborným výzkumem. Je zvláštní, že praxe ukazuje největší stabilitu kin. Ale jiné formy zábavy jsou nestabilní a náladové ve své popularitě. Jednoduše řečeno, například drahá kluziště, například z některých nejasných důvodů, může náhle přestat být přes noc poptávka.
Proto závěr: nic není příliš mnoho. Příliš velké zvýšení podílu zábavy na předmětu může být pro nákupní centrum škodlivé. Pokud obyvatelstvo náhle ztratí jakýkoli druh volnočasových aktivit, nájemníci opustí obsazené prostory (zatím nebudou platit). Pak se pokuste okamžitě najít nové nájemníky! A nezapomeňte, že tyto prostory jsou specializované, nejsou jen anonymní, obchodní prostory připravené k transformaci - takové prostory vyžadují více nákladů, jsou vhodné pro velmi málo nájemníků, což znamená, že mohou zamrznout. Útěchou je, že zábava sama o sobě bude vždy vyžadována - móda se změní pouze na formáty. Zatímco trh roste a je teprve v počáteční fázi svého vývoje. Málokdo proto přemýšlí o rizicích, kterým budou jeho účastníci čelit na vrcholu nebo poklesu. V Evropě již dochází k vážnému vrácení ze strany zábavního průmyslu a mimochodem, z nějakého důvodu to platí pro kina. Situace byla taková, že počet sálů převyšuje počet diváků, klesají ceny vstupenek a operátoři jednoduše nemohou získat zpět své projekty.
Standardní sada zábavy, tj. „Klasický koncept“ složky zábavy, zahrnuje kino, bowling, kulečník, hřiště a restauraci. Přítomnost jiných forem volného času závisí na vašem vkusu, vlastnostech projektu a na tržních podmínkách konkrétního regionu. Někteří odborníci považují nejžádanější (ideálně) nestandardní, vzácné a nejúžasnější formáty zábavy. Vývojáři se zpravidla snaží dodržovat „klasiku“, která je ověřena alespoň nějakou zkušeností.
Je tedy nutné mít multiplex, zábavní centrum pro děti a potravinovou zónu, je možné umístit bowlingovou dráhu, kulečník a fitness klub. Z exotiky: přítomnost vodního parku, kluziště, rollerdrome. Některé z těchto formátů nejsou zatím rozšířené, ale v budoucnu mohou poskytnout vývojářským výhodám oproti jiným hráčům.
V každém regionu se o tom, jak pobavit návštěvníky, rozhoduje individuálně. Kina, jak jste již pochopili, jsou všude. Dále to vše závisí na dostupnosti takové zábavy v okolí. To znamená, že není nutné naivní organizovat bowling ve vašem obchodě, pokud jste vyrostli se třemi skvělými bowlingovými dráhami a dvěma dalšími s reputací „veteráni“. Při realizaci projektů zvažte ekonomické a sociální trendy.
Při vývoji koncepce „rodinného“ obchodu se tedy zaměřte na obecnou myšlenku uvedenou v samotném názvu. Nechte pro děti předškolního věku zajistit hřiště, školáci se budou aktivně věnovat sportu, zatímco rodiče budou moci nakupovat, pít kávu v útulném koutku a nakonec se sejít dohromady a sledovat zajímavý film v multiplexu. “ Obecně platí, že když zapojujete operátory zábavy do nákupního centra, musíte jasně pochopit, pro koho je to určeno.
Zábavní trh v naší zemi dosud není nasycený nebo vysoce konkurenční, vývojář je dokonce nucen takové sítě vytvořit sám a není dost nájemců pro nové projekty. S rostoucím počtem rozestavěných maloobchodních prostor a rychlostí, s jakou se vyvíjejí, mají noví hráči šanci vyhrát.
Na trhu promítání filmů (první známka domácího zábavního průmyslu) stále existuje prostor pro nové hráče. Docházka roste každoročně se záviděníhodnou stabilitou, trh není nasycený. Ve městech s populací až 500 tisíc lidí je stále dost místa pro začátečníky.
Náklady na otevření kina v pronajatých oblastech se obvykle počítají na základě odhadu 1 000–1 100 USD za metr čtvereční, bez nájemného. Průměrná ziskovost tohoto podnikání není vyšší než 15–20%. To vše jsou hrubá čísla, ale ve skutečnosti to vše závisí na podmínkách objektu. Ziskovost dobrých kin v obchoďáku, s přihlédnutím k satelitům (bary, hrací automaty, suvenýry), je asi 10 milionů rublů měsíčně a nejnižší hranice je 3 miliony. Jinak je projekt nerentabilní.
- Pokud vlastníte multiplex (nejméně osm pokojů) v samém centru megalopolisu, nepotřebujete žádné nákupní centrum - vše bude v perfektním pořádku se ziskovostí. V každém případě však zkušenosti (mezinárodní i celo ruský trend) ukazují, že je výhodnější umístit kina do nákupního centra než do samostatné budovy. V Rusku byla v nákupním centru otevřena většina kinosálů za poslední tři roky. Můžeme tedy dojít k závěru, že kina budou po dlouhou dobu hrát roli „kotvy“ v nákupních centrech.
Jsou zde však některé nuance. Ziskovost kin je závislá na globálním filmovém průmyslu. Pokud se po dobu více než šesti měsíců na obrazovce neobjeví nic zajímavého, snižuje se ziskovost kinosálů. Kino navíc není vždy vhodné. Klasickými příklady jsou uzavření kinosálů v GUM a nákupní centrum Okhotny Ryad v Moskvě.
Nyní pojďme mluvit o bowlingu, který také prohlašuje, že je to docela velká plocha (od dvou do pěti tisíc metrů čtverečních. M). Ale zájem, ve kterém umírá. Regiony jsou přesyceny bowlingem. Poskytuje dobrý tok, jen večer a v noci. Bowling je během dne prázdný, navzdory skutečnosti, že může zaplatit ne více než 150-200 dolarů za metr čtvereční. m za rok. Vzhledem k oblasti, kterou okupuje, a malému toku návštěvníků se zdá, že taková míra je podceňována.
Výhodou bowlingu je to, že zapadá téměř do všech konceptů, ale existují výjimky. Tyto výjimky: místa elitního odpočinku a objekty malé oblasti. Otevřené bowling stojí 1 000 $ za metr čtvereční. m bez nájemného.
Hřiště ... Pod nimi máme na mysli atrakce, hrací automaty, simulátory, dětské pokoje, města ... Výklenek je téměř zdarma, proto stojí za to dojít k závěru, že dětská centra jsou nejslibnějším obchodem pro nákupní centra. Doposud je většina zábavy zaměřena na dospělé publikum.
Dětská zábavní centra jsou vynikajícími návnadami: chodí tam jako rodina, tráví dlouhou dobu, ujistěte se, že něco koupíte. Náklady na otevření se mohou velmi lišit v závislosti na sadě služeb, zřídka přesahující 500–600 $ za m².
Fitness klub. Distribuováno mnohem méně. Jeho vyhlídky nejsou vždy jasné. Fitness kluby v nákupním a zábavním centru jsou hodnoceny dvěma způsoby: v některých projektech se jim daří a dávají velký tok, v jiných pomalu umírají, protože nemají žádné zákazníky. U fitness center je umístění v samostatných budovách mnohem slibnější.
Dnes se v nákupních komplexech začaly objevovat plnohodnotné zábavní parky určené nejen pro nejmladší děti, ale i pro mládež. Byly tu kluziště, kolečkové brusle, dokonce i skateparky. V blízké budoucnosti můžeme očekávat poptávku po nestandardních zábavních službách. Při umisťování takových předmětů by mělo být velmi opatrné a přesně spadat do koncepce vybraného nákupního centra. Kluziště jako kotva v některých regionech není pochyb, zatímco v jiných to návštěvníci vůbec nepotřebují.
Nestačí jen udělat kluziště nebo kolečkové brusle, je důležité napravit to a neustále do něj přitahovat lidi, jinak se toto podnikání změní v velkou zátěž. Při správném řízení budou tyto projekty velkým úspěchem. Celkové náklady na otevření malého kluziště, kolečkové brusle nebo skate parku se pohybují od 60 do 100 tisíc dolarů. Ziskovost dosahuje 30%.
Vodní park, planetárium nebo oceanárium - spíše nečekané řešení pro nákupní centrum. Plánuje se otevření aquaparku (Kva-kva-park) v nákupním centru XL na Jaroslavské dálnici a v oblasti Triumfální oblouk skupiny společností Eurasia se buduje oceánium.
Takové projekty slabě korelují s publikem obchodního centra, nejen špatně zapadají do formátu obchodního centra, ale také vyžadují zvýšení investic, které ovlivňují dobu návratnosti objektu. Doba návratnosti vodního parku je 12 let. Budou tedy úspěšné vodní parky, které se nenacházejí v obchodním centru, ale tvoří samostatné sportovní a zábavní centrum. Nákupní centrum a vodní park - navzájem si nepomáhají, pouze zasahují. Je nepravděpodobné, že osoba navštěvující vodní park půjde nakupovat v obchodě. Investice do stavebního projektu i těch nejskromnějších vodních parků nebo akvárií se diví za 20 milionů dolarů.
Podle odborníků je nejlepší kombinovat všechny koncepty zábavy pod křídlem jedné společnosti. Například se jednalo o Planet Bowling, která nyní vyvíjí síť zábavy v souhvězdí. „Souhvězdí“ zahrnuje 24hodinové kino „Kinemechta“ s VIP salonkem, relaxační prostor, filmový bar a místnost s vodní dýmkou, jídelní kout pro každý vkus a rozpočet, stejně jako dětský klub „Dinoplaneta“. První "souhvězdí" bylo otevřeno v listopadu tohoto roku v Samaře. Obdobný koncept obhajuje Ruská filmová půjčovna, která v regionech vyvíjí síť exkluzivně zábavních komplexů, která zahrnuje téměř všechny dostupné druhy zábavy, s výjimkou vodních parků.
Objem investic do vytvoření plnohodnotné zábavní zóny je od jednoho tisíce do jednoho a půl tisíce dolarů za metr čtvereční. Více než polovina plateb pochází z dravých sazeb. Doba návratnosti takových projektů se také zvyšuje: dříve by mohla být zábavní zóna obnovena za tři roky a nyní - za nejméně pět let.
Operátoři, kteří jsou připraveni převzít veškerou práci v oblasti zábavy, jsou pro vývojáře nejzajímavější. Pak by vlastník nákupního centra nemusel hledat uchazeče o tuto oblast pokaždé - jen by uzavřel dohodu s jednou společností.
Při vytváření velkého formátu jste nuceni investovat velké počáteční investice a očekávat velká rizika. Proto dnes mnoho operátorů, i když vyvíjejí integrovanou zábavu, dává přednost 800 až 1 000 metrů čtverečních. m I když samozřejmě není možné v takových oblastech poskytovat návštěvníkům celou řadu zábavních služeb, což by vedlo k největšímu pokrytí cílového publika a růstu příjmů provozovatele.
Odborníci si jsou jistí: společnosti, které se etablovaly v určitém segmentu zábavy, budou vytvářet plnoformátové herní zóny a uvolňování nových hráčů bude obtížné. Aby mohl nový tržní hráč získat oporu v dobrém projektu, bude muset nabídnout vývojářům vyšší nájemné než stávající operátoři, a tím se dostat do poněkud drsných podmínek. V opačném případě si majitel obchodního centra vybere důvěryhodného partnera: ačkoli je trh velký, každý na trhu ví a chápe, co lze od konkrétní koncepce očekávat. Proto je nejlepší volbou pro vstup na trh franchising. “
V blízké budoucnosti bude trh zábavy propojen, služby budou nabízeny jako kompletní balíček. Nezávislé a skutečně originální koncepty však vždy přijdou na své.
Proto je důležité „jít k objektu“. Podívejme se na některá základní pravidla. Samozřejmě neexistují žádné obecné recepty, existují však standardní pravidla, bez kterých nemůže být nikdo, kdo si chce říkat provozovatelem zábavní zóny.
. Nejprve vyjednat nájem v nejranějších fázích vývoje komplexu. Přítomnost nájemců zábavní zóny ve fázi vývoje konceptu je povinná, protože technické a architektonické požadavky jsou jedinečné a pouze nájemce je může jasně formulovat. V opačném případě existuje riziko, že namísto opery budete mít k dispozici moderní stodolu s výrobní dílnou pro plnění mléka do sáčků
Za druhé se ujistěte, zda je nákupní centrum vhodné pro zábavní zařízení. Například butik v centru města odpočívá. Také by nemělo být příliš malé místní nákupní centrum. Nejzajímavější v tomto případě je regionální nebo nadregionální nákupní centrum, kde je velká nabídka a výběr široké škály zboží a služeb. Zábava je nutná ve všech částech města - ve středu i na okraji města. Ve VIP zónách je zbytečné stavět bowlingovou dráhu a na okraji nejsou žádná golfová hřiště.
Zatřetí je nutné, aby se „publikum her“ shodovalo s „publikem nákupů“. Ačkoli rozdíly mezi takovými zábavami jsou obvykle nepolapitelné, všechny jsou zaměřeny na střední a nižší střední třídy.
A přesto: úspěch zábavní oblasti nezávisí na úspěchu obchodního centra. Zábava je činnost, která generuje příjem i v neúspěšném nákupním centru.
Za prvé, zábavní zóna se obvykle nachází v horních patrech budovy, což je téměř nemožné nalákat další nájemce.
Za druhé, nájemci jsou „ukotvení“, což dává vývojáři další bonusy. Někteří se však domnívají, že provozovatelé zábavy vydělávají příliš mnoho a zvyšují nájemné nebo dokonce pořádají výběrová řízení na právo spravovat zábavní oblast. Vítěz navíc není nejlepší, ale ten, kdo nabízí vyšší nájemné. Takové případy nejsou běžné, ale stále ...
Nájemníci z oblasti zábavy přicházejí také se zuby. Hlavními kritérii při výběru nákupního centra jsou umístění, přítomnost profesionálních operátorů v centru, použití vysoce kvalitních materiálů při výstavbě nákupního centra a ... "dobré vztahy s vývojáři."
Obecně platí, že jak firma, která chce prodávat chléb, tak firma, která chce prodávat brýle, i když vůči sobě navzájem prokazují oprávněné nároky, nemohou žít bez sebe. V podmínkách moderního trhu se budou muset naučit, jak spolu žít dobře, jinak nikdo nepřežije, otočí se a otočí se a bude sedět u jednacího stolu.
Na základě materiálů z obchodního deníku
* Článek je starší než 8 let. Může obsahovat zastaralá data