Tento druh podnikání jako podnájem může být docela výnosný, vzhledem k vysoké poptávce po kancelářských prostorách třídy A. Odborníci však doporučují, aby jej považovali spíše za další zdroj příjmů než za hlavní obchod.
Subleasing sám o sobě pravděpodobně nebude ziskovým podnikem. Pokud ji však zkombinujete s doplňkovými službami pro nájemce a přenastavíte své prostory v malých blocích, získáte další zdroj zisku.
Podnájem - protože podnikání není pro budovy nejvyšší třídy typické. Společnosti, které si pronajímají kanceláře této úrovně, si cení svého image příliš na aktivní podnájem. Pronajímají si prostory, které si pronajímají, pouze v případech, kdy jimi pronajali kancelář za účelem rozšíření organizace a část prostoru dosud není potřebná.
Další možností je podnájem, kdy jsou velké plochy vědomě pronajaty a přebytky jsou pronajaty partnerské organizaci, s níž nájemce podniká. Ale to také nelze nazvat obchodem ...
Dnes se na moskevském trhu objevily první známky civilizovaného podnikání postaveného na podnájmu: takzvaná multifunkční kancelářská centra Regus, Millennium House, Daev Plaza, Office ve stylu M, které jsou pronajímány v malých kusech s doplňkovými službami. Jejich charakteristické rysy jsou: umístění a blízkost obchodního centra, soulad s mezinárodními standardy, poskytování dalších služeb, jako jsou informační a komunikační služby, možnost využití speciálně vybavených místností pro semináře, konference, setkání, možnost pronájmu na krátkou dobu (z několika měsíců).
Zvláštností podnikání těchto společností je, že nájemce nebere čtvereční metry, jak je obvyklé na trhu, ale pracoviště (místnosti). Náklady na služby závisí na jejich dosahu, podmínkách pronájmu, oblasti. Ale podle některých zpráv je to v průměru 1 čtverec. m náměstí stojí 1 500 dolarů. Pro srovnání, v obchodních centrech třídy A nájemná zřídka překračuje 800 dolarů za metr. Díky dvojnásobnému cenovému rozdílu je toto podnikání velmi výnosné.
Podnájem: Podstata podnikání
Obchodní schéma je jednoduché: společnost pronajímá velké plochy (účelně - od 1 000 m2) v obchodním centru, rozděluje stávající prostory na malé bloky, organizuje recepci, vytváří vhodnou infrastrukturu, najímá zaměstnance, opravuje a dokončuje kancelářské prostory, poskytuje reklamu a pak čeká na nájemníky.
V moderních obchodních centrech je průměrná podlahová plocha od 700 do 100 metrů čtverečních. m. Proto stojí za to začít s demontáží celého patra, uspořádáním tam samostatného recepce a rozdělením zbytku prostoru na kancelářské bloky.
Při zahájení takového podnikání na 2000 metrů budete muset investovat asi 650-850 tisíc dolarů. Z toho bude pronájem prostor (obvykle předplacených na dva až tři měsíce) trvat 240 až 300 tisíc dolarů. K opravě místnosti a její drobné přestavbě bude potřeba dalších 350–400 tisíc dolarů, nábytek - 40–50 tisíc dolarů, nákup zabezpečovacího zařízení - dalších 20–30 tisíc dolarů, instalace telekomunikačních zařízení - 5–10 tisíc dolarů (za předpokladu, že v místnosti je optické vlákno nebo je obsluha provádí na vlastní náklady). Některé prostředky budou vynaloženy na reklamu ve specializovaných publikacích a na internetu. V průměru je marže nájemného v multifunkčních obchodních centrech od 40 do 80% ve srovnání s podobnými prostory bez dalších služeb. Příjem z pronájmu tak bude 130 - 150 tisíc dolarů měsíčně. V důsledku toho budou všechny počáteční náklady, v ideálním případě, vráceny zpět do tří až čtyř měsíců, a poté bude podnikatel muset platit pouze nájemné, nést provozní náklady
a vydělávejte příjmy.
Startovací náklady lze minimalizovat zahájením práce v segmentu třídy C. V takovém případě jednoduše proveďte opakování kanceláří a v nich provedete některá vylepšení. Na druhé straně však ve třídě C není na trhu akutní nedostatek malých kanceláří: různé výzkumné ústavy, administrativní a výrobní prostory naplňují trh přímou nabídkou pronájmu.
Podnájem: Obchodní výzvy
Ale toto podnikání se zdá být jednoduché pouze na první pohled. Zde jsou potíže a úskalí. Za prvé, správcovské společnosti se potýkají se stejnými problémy jako obyčejní nájemci, zpoždění v platbách nájemného, porušení pravidel pro společné užívání prostor a nedostatečné zatížení budov.
Zadruhé není snadné získat souhlas pronajímatele k pronájmu prostor. Hlavní pronajímatel zajistí, aby se pochybné společnosti neobjevily v jeho budově a aktivně zasahovaly do výběru nájemců, přičemž trvá na tom, že musí dodržovat „image“ celého majetku.
Zatřetí, pro poskytování dalších služeb nájemcům bude vyžadován personál kvalifikovaných odborníků. Poskytování maximálního rozsahu služeb s sebou nese vysoké náklady. Současně jsou náklady samozřejmě zahrnuty do ceny pronájmu, což vede ke zvýšení nákladů. Tyto služby jsou požadovány účastníky pouze v horních segmentech trhu a v segmentu nižších cen kanceláří třídy B a C, žádné další služby
Podnájemní podnik tedy může existovat pouze jako doplněk k výnosnějšímu podniku.
Podnájem: Postup
Co je třeba udělat při zahájení podnikání s „výnosnou nemovitostí“:
• Vypracování nejúčinnějšího uspořádání místností s pohodlnými společnými prostory.
• Proveďte dobré opravy pomocí materiálů odolných proti opotřebení.
• Zajistěte pohodlný vstup do obchodního centra, nejlépe z ulice.
• Nezapomeňte vytvořit dvě nebo tři vybavené zasedací místnosti.
• Nainstalujte systém automatického řízení přístupu.
• Organizovat nebo přilákat dobrou bezpečnostní společnost, která dokáže řešit konfliktní situace.
• Zapojte spolehlivého a dostupného poskytovatele telekomunikací.
• Vložte moderní telefonní ústřednu (s funkcí automatického přidržení hovoru).
• Zajistěte dobrou recepci.
• Najměte si vhodného manažera.
Podnájem: Osady:
Objem investic (na 2 000 čtverečních M) - 650 000–850 000 USD:
• pronájem kanceláře - 240 000 až 3 000 000 USD.
• oprava a příprava kanceláře pro přijímání klientů: 350 000–400 000 USD.
• nábytek - 40 000–50 000 $.
• nákup bezpečnostního vybavení - 20 000–30 000 $.
• instalace telekomunikačních zařízení - 5 000–10 000 $.
Pronajatá plocha: od 1 000 do 10 000 m2. m
Formát: podnájem.
Povolení: souhlas vlastníka k pronájmu prostor, dostupnost této doložky v hlavním nájmu.
Doba návratnosti: od tří do čtyř měsíců do roku.
Cena pronájmu: od 1 500 do 2 200 USD ve vysoce kvalitních obchodních centrech a až do 700 až 800 $ v méně prestižních budovách.
Sazba zisku: 10–20% v případě jednoduchého opětovného pronájmu prostor třídy C a až 50% v případě poskytnutí doplňkových služeb, a to i v horním segmentu trhu.
Nájemci: zastupitelské kanceláře velkých mezinárodních společností vydávajících pilotní projekty, malé dynamicky se rozvíjející podniky, střední a částečně malé podniky; všechny společnosti, které potřebují malou kancelářskou plochu až 200 metrů.
Prostředky propagace: internet, specializované stránky a odborné publikace.
Na základě článku Antona Belykha pro časopis Business Journal
* Článek je starší než 8 let. Může obsahovat zastaralá data